文章精选 | 城市微更新：日本老旧小区更新经验与特色

回顾日本老旧小区更新的发展历程，可见其与住宅政策的变迁直接相关。日本住宅政策的导向经历了1970年代由确保供应量转变为提高质量，以及进入新世纪后转向重视市场机制和既有建筑空间的活用的过程。日本没有明确的关于老旧小区的划定标准，现在一般将适用1981年旧耐震基准的小区视为老旧小区，2016年全日本共有1600个这样的老旧小区。

总体而言，日本的老旧小区更新包含4种主要方式：小区再生、存量活用、用途转换和让渡返还。各种方式可以单独使用，也可以在同一个小区更新中混合使用。由都市基盘整备公团和地方都市开发整备部门合并而成的UR开展的更新工程已基本覆盖全日本范围内的所有老旧小区。

日本老旧小区物质空间的更新方式

本文基于代表性、知名度、更新内容等方面的考量，选取花田和高岛平2个老旧小区的更新作为案例研究。案例都是典型的老旧小区，建成时间早，老龄化率极高，且在日本具有较高的知名度。此外，两者在更新内容上各有侧重，能从不同侧面反映出日本老旧小区更新的多元举措。花田更新更多围绕物质层面的整体改造展开，而高岛平更新则更多聚焦于社会层面的更新和发展。

3.1  小区概况

花田小区位于东京市足立区，距离市中心15 km。占地面积19.1万m2，共计80栋楼房，2 725户。2011年开始启动更新活动，由于项目规模大，更新目前还在进行中。

3.2  参与主体

花田小区的更新改造主要通过市场机制运行，同时充分结合政府和民间的力量。花田更新改造的参与主体包括UR、足立区政府、花田协议会、社区居民和鱼沼市。

UR和足立区是项目的主要推动者。UR作为独立行政法人，进行更新的主要动力是经济因素。空屋率上升使得老旧小区运营维护成为UR的经济负担，更新改造可以通过空间改造直接减少空屋率，也可以提高人居环境吸引更多的住户。

足立区主要负责在社会层面推动项目实施。一方面与UR沟通，对更新的相关信息进行公示和宣传；另一方面与居民沟通，收集反馈居民意见。2010年2月，UR和足立区牵头成立了“花田协议会”，各个相关的参与者通过花田协议会沟通交流，对现有问题进行识别，并提供规划上的解决途径，使得居民参与在一定程度上得到了有效保障。

还有一个特色之处是新泻县鱼沼市的参与。鱼沼市作为足立区的友好城市，为社区活动中心建设提供鱼沼杉等原材料，并参与举行一些颇具地方特色的社区活动。因为日本存在严重的中小城市衰落问题，足立区意图通过东京都的老旧小区更新拉动地方中小城市的发展，提升地方中小城市的活力。

3.3  更新手段

花田更新的基本目标是在地域中与生活相连，多世代相连，与环境相连，与街道相连，形成人人都能安心生活、充满生机的居住区。更新项目整体采取“按块划分，分块完成”的模式，将整个小区根据既有路网划分为若干地块，针对不同地块采取不同的更新方式，包括部分建替、集约更新、存量活用、用途转换等。

更新前状况与更新规划对比

在分块更新的基础上，花田还设计了生活轴、都市轴、地域轴和绿轴来连接各个地块，统合整个小区的空间秩序。

花田小区空间结构图

3.4  议事机制

花田的议事机制采取典型的委托模式，议事权和管理权均由居民委托给其他组织。居民的议事权通过居民承认的代表转移到花田协议会。居民对社区的管理权经由花田协议会委托给UR和足立区政府相关机构执行。关于社区的公共事务相关议题，经花田协议会讨论后，由UR或足立区具体实施，UR和足立区政府也通过承担部分管理职责，换取社区居民对于改造的支持。同时，花田协议会的组成上还吸纳了更新地块周边的多个町会，覆盖了周边居民，一定程度上增加了间接协商成本，但也较好地保障了花田更新的顺利推进。

花田更新的议事程序和公众参与主要体现在问题识别和具体方案讨论等方面，涉及较大规模的规划改造项目，花田协议会更多发挥宣传和告知的作用。

4.1  小区概况

高岛平小区位于东京市板桥区，距离市中心14 km。占地面积36.5万m2，共计64栋楼房，10 170户，鼎盛时期居住人口规模超过3万，更新开始于2004年。

4.2  参与主体

高岛平小区的更新改造主要来自社区的自发组织和运行。随着更新活动影响力的逐步扩大，项目后来获得了政府支持。高岛平更新改造的参与主体包括大东文化大学（简称“大东大”）、高岛平报社、学生、社区居民、三者协议会和文部科学省（简称“文部省”）。

高岛平更新主要依托“高岛平未来网络项目”，其主要推动者是大东大的环境创造学部和高岛平报社。两者本身是高岛平社区的组成部分，是地域力量的代表。环境创造学部拥有大东大的特色学科，倡导考虑环境的自然与社会两方面。高岛平报社是不以盈利为目的的社会组织，主要工作人员都是居住在小区内的家庭主妇。更新项目在提高社区活力和凝聚力的同时，还可以为学校提供教学、科研、实践的平台，也为报社提供宣传内容。

学生通过2种方式参加到活动中：一是以项目优惠价格租住高岛平内房屋，二是参加项目组织的活动。学生进入小区，一定程度上改变了小区的社会结构。社区居民自然增加了与年轻一代的交流，除此之外也可通过各种活动参与到更新中。

三者协议会是包含研究者、学生和社区居民的联席会议，负责更新项目的日常运行。研究者在其中发挥主要作用，学生和社区居民可以通过协议会成为更新项目的重要决策者。文部省通过科研经费的方式资助更新。

4.3  更新手段

高岛平更新的基本目标是针对地域活力的衰退，支持居民的活动。更新侧重于社会层面，以既有空间再利用作为支撑。主要手段包括：推动学生入住小区、组建三者协议会、举办各类社区活动，以及创造“地域货币”等。

整个更新的关键在于整合学校力量推动UR空置房屋的再利用。大东大统一向UR征借空置房屋，然后以低价租给学生，学生需要通过参加公共活动来获取低价租赁的资格，这使得小区内多年龄层次和社会背景的互动具有了客观基础。

搭建三者协议会是项目运行的组织保障。多元主体有了协商平台，并通过协议会举办各类活动。大东大环境创造学部利用学校闲置的活动室，为活动提供场所。学校的示范行为还带动了周边商店的空间再利用，如利用地铁站前的咖啡店开展社区咖啡活动。除此之外，学生还与当地居民一同制作广播节目，定期上传到互联网媒体，一方面促进了学生与居民之间的交流，另一方面也扩大了更新项目的社会影响力，进一步激发了居民和参与者的自豪感与归属感。

高岛平更新活动中还创新性地进行了“地域货币”的实践探索，旨在实现地域环境和地域社会的可持续发展。学生只要参加社区志愿活动就能获得“地域货币”，用于支付房租、餐费、共享汽车，或者获取折扣。最近，这项活动由于遭遇过度商业化的质疑，担心其脱离了仅作为地域社会助推器的初衷，而被终止实践。

4.4  议事机制

高岛平更新活动的运作模式更多体现出自治的特点，从问题识别、更新手段到落实执行都由协议会操作。居民的议事权、决议权、管理权都可以通过协议会直接行使。具体运作办法是由居民、学生、研究者三方提出活动相关的提议，大家共同讨论，通过三者协议会运营活动。在更新过程中，还不断加入留学生、地方小企业等新的议事对象，甚至还包括不属于本地区、但热心于高岛平更新事务的各方主体。

基于对日本老旧小区更新历程和典型案例的剖析可以看出，其中始终贯穿着4个突出特征，也为我国当前老旧小区更新改造提供了极具借鉴价值的启示。

其一，不仅限于物质空间改造，更关注空间改善背后的社会效益和可持续发展，重点加强空间资源与社会群体之间的有机联结。物质更新手段提高了居住品质和租金，引入更加多元化的社会群体，促进社区的异质化和内部的互动交流；社会更新通过加强社会资本和社会联系，重新激发了曾经衰败和闲置的空间与当地群体之间的对话与黏性。

其二，重视自下而上的社会力量的广泛参与，通过制度设计有效整合自上而下和自下而上的双向资源。通过协议会制度，将从问题识别到具体措施等更新活动中的多项工作都交由民众来决定，同时辅以专家和专业机构的有效引导，政府在其中发挥关键的连结和支持的作用。

其三，立足地域是更新活动的基本出发点，更新的最终目标指向地域振兴与可持续发展。更新实践注重整合地域资源以实现共同更新，通过空间改造将小区与更大的地域场所连接起来，通过社会改造吸纳更多的行动者参与社区发展。

其四，老旧小区更新离不开政府的引导和投入，同时也需要整合市场机制和社区自治等多元力量。花田小区通过更新改造提高了溢价率，改造资金得以回笼，进而用于其他改造项目，显示出市场机制和社会资本进入更新改造的巨大空间。高岛平的更新案例还显示出更新活动的资源投入不仅限于金钱，大量的社会资本更是为更新注入了无限的活力和持续的生命力，使各方主体与地域场所之间建立起紧密的联系，有利于建构更加多元化且充满活力的社区。

本文来源：上海城市规划杂志，详情请关注《上海城市规划》2018年第4期《日本老旧小区更新经验与特色——东京都两个小区的案例借鉴》

觉得好，请点赞↓↓↓