逆市崩盘？千亿市值瞬间蒸发！监管"包夹"之下，房企钱袋子拷上"双保险"，2021何去何从？​

魔幻股市总是充满着惊喜与意外。

继2021年1月4日A股首个交易日实现开门红后，次日再次迎来上涨，三大指数全线飘红，沪指超越3500点，创2018年1月以来新高。房地产板块走势却截然相反，连续两日最高跌幅超过1%，市值蒸发近千亿。6日开盘，仍在低位徘徊，上攻乏力。

业内推测，房地产板块异动与2020年12月31日央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”）直接相关。

1月5日还有市场消息称，央行、住建部近日召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士透露，“三条红线”试点有望扩围。

“三道红线”叠加房贷新规，股市仿佛变成了房企开年的第一面镜子。

五档新规，防范房地产金融“灰犀牛”

“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。”

《通知》下发之前，中国银保监会主席郭树清就曾撰文明确指出房地产金融必将成为监管防控重点。

根据《通知》规定，从2021年1月1日起，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2-4年调整过渡期，增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的动能，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。

央行及银保监会明确表示，对于当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务。

根据中金测算，房地产贷款规模占比约七成的35家上市银行中7家单指标超限，5家双指标均超限。

国家金融与发展实验室副主任曾刚分析：从宏观角度看，《通知》旨在落实“房住不炒”的房地产长效机制，利于优化资金配置，减少资金过多的进入到房地产领域。

从银行体系看，利于降低房地产体系可能给银行业带来的潜在系统性风险，从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看，预计超出上限的银行不会太多，总体看对存量房地产贷款来说，调整的压力较小。

“三道红线”勒住房地产负债风险

如果将房贷新规比作鞭子，“三道红线”则是勒住犀牛的缰绳，把风险牢牢控制在手里。

去年8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，对重点房企资金监测和融资管理制定“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1。

按照“三道红线”监管要求，监管部门将试点房企划为“红、橙、黄、绿”四档进行管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。全部触线的试点房企有息债务规模则将以2019年6月底数据为上限，不得增加。

据悉，首批试点房企包括恒碧万融在内共计12家房企。万科董事会主席郁亮曾指出，三道红线”的监管是穿透式、全覆盖的。行业规则将改变，所有人来到新的起跑线，也就是要归零之后重新再出发。

根据数据显示，截至2020年三季度，在A+H股上市的已披露数据的133家房企中，绿色档房企39家，占比29.32%；黄色档房企44家，占比33.08%；橙色档房企24家，占比18.04%；红色档房企26家，占比19.54%。倘若“红线”扩容，多数房企都将可能成为试点对象。

整体来看，从“五档新规”到“三道红线”，从控制贷贷款到控制负债双管齐下，国家监管将实现对房企的资产端和资金端的全面控制。

监管“包夹”之下，2021房企何去何从？

中金认为，自2018年以来房企融资环境呈逐年收紧态势（资管新规、“三道红线”），房企整体杠杆水平已有所下降。《通知》并非针对房企资金端的进一步全面收紧，同时考虑到银行可能通过资产证券化加大存量贷款流转，新规对房企融资头寸的负面影响幅度有限，但在区域和企业层面或存在差异。

根据中金银行组测算，35家上市银行中仅部分城商银行房地产贷款占比超限点数较多，例如成都、郑州、青岛和青农银行房地产贷款占比分别超限13.3、10.4、9.1和7.5ppt，预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区域性房企或将面临开发贷边际收紧压力，但其余与大中型银行和未超限城商银行合作的房企融资压力仍可控，行业集中度料将加速提升。

中金判断，2021年为房地产基本面降速而非失速年，预计全年商品房销售面积、销售额、新开工面积、房地产开发投资额分别同比-2％／＋2％／-3％／＋6％。

另一方面，中指研究院监测显示，2020年共计166家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为14.4％，远低于2016年的49.3％，行业进入降速求稳通道特征明显。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，预计2021年将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。

需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%―3.8%。鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨，2021年商品房销售额仍有望实现新突破。

中国指数研究院预测，未来三年，房地产行业债券需偿还规模将维持在高位，叠加政策端金融监管持续强化，对房企的财务状况、现金流管理水平提出了更高的要求。房企应做好现金流规划，实现企业稳健发展。房地产行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变，房企应全方位塑造核心竞争力，从产品、服务、运营、管理等方面提升自身能力，综合能力将成为行业竞争的根本所在。