学术交流 | 全民所有建设用地资源资产清查 价值体系建设解决方案

本文在《自然资源部办公厅关于组织开展全民所有自然资源资产清查试点工作的通知》驱动背景下，重点结合《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》与航天宏图在自然资源服务行业相关工作经验，对全民所有建设用地资源资产清查价值体系建设的解决方案进行解决步骤阐述及案例结果展示。

全民所有自然资源资产清查工作旨在利用已有各类专项调查（清查）中资源权属、数量、质量、用途、分布等成果的基础上，通过统一基准试点（时期）补充调查价格、使用权、受益等情况，估算经济价值。基本掌握土地、矿产、草原、森林、湿地、水和海洋等7类全民所有自然资源家底的一项工作。目前，试点工作主要为两大部分：实物量清查与价值估算。本文主要以土地中全民所有建设用地为调查对象，分步讲述了价值估算中价值体系建设的具体步骤。

工作内容以县（市、区）为基本单元，基于现有各类全民所有建设用地调查成果，以城镇基准地价为基础，通过必要的修正、调整、补充完善和区域内统筹平衡后，建立基于清查时点的、基本内涵统一的、全域覆盖的国有建设用地清查价值体系并形成建设用地清查价值一张图。整体工作路线为：县级行政单元的价值数据整合与补充完善，市级的价值体系平衡重分配以及省级行政单元的统筹平衡。

全民所有建设用地资产清查价值体系建设工作路线

县级行政区采集现行基准地价体系以及用于全民所有建设用地资源资产价值体系建设的其他相关数据等基础资料。

建设工作的第一步就是数据搜集，包括：第三次国土调查数据、现行城镇基准地价成果（或正在进行的城镇基准地价主要数据资料）、主要经济数据（城镇土地等别、GDP总量、工业生产总值、社会消费品零售总额、人口状况、人均可支配收入等）、征地区片综合地价、相关建设用地地价政策等相关数据与政策资料。

首先，在获取相关基础数据后，对地价资料进行整理归档，包括基准地价和土地等级。初步整理出用于清查区域范围内能与三调数据地类图斑可对应挂接的用地价值数据表。

再者，对清查区域内三调数据中建设用地分类和权属调查结果进行梳理，包括三调权属调查中地类图斑的权属特征、使用年期、容积率、开发程度等。

最后对应三调建设用地分类，将基准地价用地分类进行对应挂接，无对应基准地价的地类，根据不同用途的地价进行等值兑换。初步形成以三调数据为基础的带基准地价相关价值信息的初步成果。

完成三调数据的基准地价信息挂接后，即可展开清查区域建设用地价值修正，修正前，需统一明确清查时点，待清查建设用地价值内涵，包括地价构成（土地取得成本、开发成本）、价格日期、地价表现形式等指标。

目前，行业内采用的地价修正方法众多，价值修正需进行数据整合与清查时点价值调整，即对原始地价资料的修正，根据城镇土地等级、基准地价覆盖与否、地价日期、地价构成、权限特征、年期特征等参数，结合待清查区域的实际用地情况修正；其中，地价修正过程中，实施者需结合宗地的权属性质，实际使用情况进行方法选择。合适的方法需根据待修正区域的综合情况进行评估，评估修正方法的基本参考依据大致如下：

完成区域内的价值体系建设后，需要对价值体系建设成果所用基础资料的适用性，数据的权威性，相关技术的规范性，价值的现势性，多源数据匹配性进行自检，对清查价值进行处理、补充和完善处理，以确保方法科学合理，价值结果符合实际。

同时，市级进行成果汇总的时候，针对所辖县（市、区）价值体系完整性、规范性、逻辑性和图数一致性进行检查；重点统筹平衡不同县（市、区）之间各类用途价值，开展全市所辖县（市、区）横向对比分析，进行市域平衡。对平衡区域内所有县级行政单元进行分层后筛选出清查价值密切相关的社会经济影响因子，进而选择回归模型进行整体协调性分析，针对突变差异较大的区域，进行价值平衡。

在省级行政区汇总市域价值体系时，同样需要通过分析全民所有建设用地清查价值体系与城镇土地等别、社会经济指标、土地市场状况等相关因素的匹配程度，来平衡汇总结果的合理性、协调性。当存在明显异常的情况时，应进一步分析原因，根据需要进行调整和完善。

通过上述修正与处理得到基于土地利用分类的全民所有建设用地价值成果，成果包括空间矢量数据与全民所有建设用地资产清查价值体系建设成果表格。

通过第1部分的工作流程梳理和第2部分的价值体系简单成果展示，完成了全民所有建设用地价值体系建设，可服务于后续建设用地资源资产清查与管理。

来源：航天宏图