楼市全面进入“参考价”时代！

2021年的楼市的最特殊之处，并非是调控次数创纪录，也不是花样百出的限购、限售政策，而是针对房地产“资金面”的全方位封锁。

宏观上看，央行对全国银行实施了房地产贷款集中度管理制度，规定了开发贷和个人房贷占比两个指标的“天花板”，工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。

这么做的效果立竿见影，各大银行开始压降房贷额度，额度不够，利率必然上涨。

全国42个重点城市703家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP，已经连涨4个月。

除了资金面的宏观调控措施，今年深圳开创性地推出了“二手房参考价”政策，已有多个省市集体响应。 

深圳2月初发了全市3595个小区二手房参考价，对不少热门小区来说，住建局给出的参考价，几乎相当于市场价的7折。

随后，官方确认：二手房参考价一年发一次，中介挂牌价不能超过这个价格，银行将根据参考价放贷。

重点是最后一句：银行将根据参考价放贷。

这一招出乎很多人的意料，限价的政策有很多，但银行根据参考价来放贷，就意味着房产评估值和市值同样也要打7折，即便业主和购房者私下通过双合同来规避，照样少不了巨额的现金首付。

也就是说，二手房参考价直接打掉了热门小区房源的“金融属性”，强行“去杠杆”。

在深圳之后，宁波住建局发了一条通知，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明、理性交易，先行发布9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。

对不少热门学区房来说，与以前的挂牌价相比，这个参考价直接打了七折，挂牌价和参考价相差最大的小区，相当于直接打了5折。

根据当地银保监、住建、人行三部门发的文件，商业银行将热点学区二手住房交易参考价，作为授信的重要依据。

只要银行以“参考价”为基准，卡住“评估价”，放贷的额度降下来，买家只能接受多出巨额首付的事实，这在无形当中大幅降低了楼市的杠杆，从而遏制学区房的投机之风。

随后，在5月底，成都发了一份通知，也建立了二手住房成交参考价格发布机制。

据这份部分住宅小区二手房成交参考价格表，包括高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区和成华区在内，共显示成都主城区的201个小区参考价，均价22233元/平方米，最高位于高新区，参考价39300元/平方米，最低的是位于金牛区，参考价12607元/平方米。

有中介表示，门店附近某小区今年2月成交的该小区一套二手房源售价20238元/平方米，比参考价15710元/平方米的价格每平米高出4528元。

深圳、宁波、成都的二手房参考价机制，如出一辙，尤其对热点区域二手房来说，房价全部打折，即便业主想通过“暗度陈仓”的方式卖出高价，银行不认可，照样对买家资金实力提出超高要求，无形中会劝退一大部分购房者。

从深圳“实验”的结果来看，效果非常好。

4月份，深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。

有顶级学区加持的1套法拍房以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

而在今年1月，该楼盘一个44平方米房源还以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米，足见2月份发布的二手房参考价政策，对热门房源的影响有多大。

可以肯定的是，接下来，还会有更多省市，尤其是热点城市跟进参考价政策，这对楼市来说，意味着两个方向。

1. 楼市从2021年开始，将转向“参考价”时代。

以前的楼市调控政策，大多限制的是购房资质、社保个税要求，但落户门槛是越来越宽松的，不管条件再严格，炒房客总能找到合适的“房票”，绕开限购，这就导致热门区域的房源始终供不应求，房价飞涨。

但2021年楼市不同，随着越来越多的城市开始实行“参考价”，调控开始触及房价的本质：杠杆。

只有通过银行减少放贷的方式，把购房杠杆给打掉，才能遏制房产过度金融化。

更重要的是，地方财政对二手房的依赖度很低，二手房的契税、增值税等交易税费对比土地出让金，几乎是毛毛雨，这就会减小参考价制度推出的阻力，很容易在各个城市进行推广。

2. 今后的楼市调控，银行会“无条件”配合。

大家发现了没，今年以来，不管是严查经营贷流入楼市，还是二手房参考价政策，抑或是房地产贷款集中度管理制度，只要跟资金面沾边的调控政策，银行都是“无条件”在配合。

放在以往，因为房贷是银行最优质的业务，时限长，不良率低，是银行扩大经营规模的最佳渠道，所以大部分银行对楼市调控都是“睁只眼闭只眼”。

今年不一样，房贷发放有了硬性的“天花板”指标限制，经营贷如果审核不过关，就会追责，二手房参考价把每个小区的价格都给定的死死的，银行根本没有“耍花样”的空间。

一句话：今后的房地产，只要管住了银行，也就管住了钱，没有钱推动的市场，终究翻不起多大波浪。

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