深圳二手房成交同比降7成！房价半年降1万？2021年二手房指导价城市政策大盘点

来源：中指研究院，已获授权转载

二手房指导价政策出台大背景

深圳房地产市场成交结构已经过渡到存量房交易占主导，二手房重要性日趋增加。

2021年年初，深圳市二手房价涨幅居前，根据国家统计局公布的70 大中城市住宅价格指数的数据，深圳二手房价格指数较上年上涨14.1%，远高于其他一线城市6-7%以及全国平均2.1%的涨幅，位居70 城首位。

同时，深圳市一二手房价格倒挂现象严重，其他一线城市新房均价均高于二手房，但深圳二手房均价较新房均价存在较大的倒挂价差。可见深圳的新房市场在年初收紧经营贷、年中715 调控后，价格涨幅受到了一定程度的限制，但二手房价格仍需调控政策的指引。传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂”，存在推升新房热度与社会公平性问题。

于是，2021年在2月8日深圳市住房和建设局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》新规，首次公布了全市3595 个小区的参考价格。旨在落实“房住不炒”的定位，加大二手房交易信息公开力度，引导市场理性交易。

从2021年 2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市陆续跟进。

二手房指导价政策出台与效果

从政策内容看，一方面是发布全部或重点小区二手住房参考价格，另一方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应下架高于指导价房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。

其中金融端举措尤为“致命”，商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，高于参考价部分须由购房者自行解决，变相提高首付比例。同时，二手房参考价格机制出台后，地产经纪 APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低房价上涨预期的自我强化，缓解购房者对于房价上升的忧虑。

在调控的持续加码下，效果也十分显著，热点楼市都得到降温。

根据中指数据库监测：2021 年上半年各梯队城市二手住宅价格累计涨幅较去年同期均有所扩大。其中，一线城市二手住宅价格累计上涨 5.98%，涨幅较去年同期扩大 1.63个百分点，累计涨幅居各梯队首位；二线城市上半年累计上涨1.83%，涨幅较去年同期扩大 0.30 个百分点；三四线代表城市上半年累计上涨 2.07%，涨幅较去年同期扩大 1.03 个百分点。

图：2020年至 2021年

上半年各梯队城市二手住宅均价累计涨幅对比

数据来源：CREIS中指数据（点击试用）

而深圳受二手房成交参考价政策影响，二手房市场降温明显，4-6月二手住宅价格已连续 3个月下跌。

根据CREIS中指二手版数据统计，2021年5月深圳市二手住宅总体共成交2646套，环比下降39.5%，同比下降66.7%， 较2021年1-5月，平均成交水平下降43.5%。2021年5月深圳市二手住宅成交面积为23.3万㎡，环比下降39.1%，同比下降64.1%,2021年1-5月，深圳市二手住宅成交面积为197.5万㎡，同比下降23.8%。

深圳市二手住宅成交量走势

数据来源：CREIS中指数据（点击试用）

深圳市二手房成交均价走势

数据来源：CREIS中指数据（点击试用）

根据CREIS中指二手版数据监测，从价格走势看, 今年以来，深圳二手房均价在2021-02月达到最高，政策发布后，二手房价格降温明显，2021年5月深圳市二手住宅均价为63714元/平米，环比下跌0.2%，同比下跌0.5%。

二手房指导价政策明细

我们整理了今年以来2021 年以来核心城市出台的二手房调控相关政策及内容，供大家参考。更多政策及详细内容，请登录中指数据宏观版。

数据来源：中指研究院综合整理

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