又一城收紧楼市调控！这几个城市也“危险”了！学术资讯

来源：房天下

8月30日，据报道，江苏省无锡市正式发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。这次调控，无锡进一步升级了限购政策，同时对房屋交易的税费、贷款政策等也有收紧。

【1】
无锡这次调控堪称严格，不废话，直接看政策：

打击炒房、稳房价：
1、打击炒房，“锁住”假离婚买房渠道。夫妻离异后2年内买房，按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。
2、二套房首付比例，由40%提升至60%。（本市无房无贷首套买房仍执行30%的最低首付比例，不影响刚需）
3、个人住房转让增值税征免年限，由2年调整到5年。

多管齐下、稳地价：
1、增加土地供应，住宅用地在去年基础上增加供应不少于50公顷；
2、优化出让方式，热点区域执行“限房价、竞地价”。
3、对购地资金来源开展穿透式核查，防止开发企业盲目加杠杆放大市场风险。

这里我想着重说一下第3点，是个很少见的说法，但却是比较有力度的一点。核查购地资金来源，不仅防止房企贷款太多，杠杆率高企造成风险，也能避免地王频繁出现，土地市场过热。
整顿市场、加强监管：
1、全面落实住房价格申报制度，探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。
2、停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。
3、建立房地产交易、不动产登记、土地、金融、财税、统计等数据汇集和业务协同机制。

这段要着重说下第2点，停止执行疫情期间在预售、资金监管方面对房企的纾困政策。疫情期间为了帮助房企融资、维持现金流，各地都不同程度的放松了预售标准、土拍款缴纳期限等。
在当时的大环境下，此类政策是纾困，但房地产行业回暖速度超出预期，7月多城出手调控降温，此时如果继续执行当时相对宽松的预售标准，一定程度上反倒是增大了风险。无锡也算是今年首个公开表态停止执行纾困政策的城市了（排除推出政策就设定了结束时间的）。
整体看，无锡这次调控可以归纳为“稳房价、稳地价、稳预期”，也就是我之前反复强调，比房住不炒更具参考意义的“三稳”。
每一条政策都正中靶心，无锡在楼市调控这方面算是给其他城市做了个示范。

【2】

为什么是无锡突然出招？

突然调控无非三个原因：房价涨幅太高、增长太快被盯上了；被高层约谈敲打了；多地集中调控跟风行动。
先看房价，无锡确实有点“突出”了，涨幅不是最大，但始终名列前茅，而且涨得很坚挺，持续一年多了……
仅看国家统计局公布的70城房价数据，近一年，无锡新房价格一直在涨。据统计，无锡新房价格已经连续17个上涨。

再看同比涨幅，近一年内平均涨幅超9%。

再看无锡的二手房价，仅疫情前后出现价格微跌，或者涨幅放缓，其他时间涨幅平均在1%左右，在全国算得上名列前茅了。

近一年无锡二手房同比涨幅更是持续呈现上涨趋势。

以往我们更看重环比上个月的涨跌数据，但在全国调控的大环境下，同比去年的涨幅更能看出，过去一年，该城市是否严格调控，房价是否被按住了。而看无锡的数据，很明显，没有！
再看，政府是否约谈。
最近两次分别是：
7月24日，国务院房地产工作座谈会，有10个城市参会：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

8月26日，住建部房地产工作会商会，有6个城市参会：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。

都没有无锡，看起来很奇怪，没被点名，为什么着急的主动调控呢？
其实，无锡不是第一个这么做的，7月份还有个类似的城市——东莞。
东莞楼市一向看深圳“眼色”，前面深圳推出个史上最严，东莞没多久就“半夜鸡叫”也跟着调控，求生欲非常强了。
最近两次约谈没点名无锡，不代表无锡没问题，作为一个发展较强的二线城市，也属于被关注对象。第一批因为“万人摇”、“地王”被关注的新一线城市已经在7月主动调控了，但是高层明显不满意，那么下一步很可能就要对二线城市下手了。
最后看，是否大面积跟风调控。这个情况最近一次出现是年初，主要给房企纾困，调整一下预售。7月虽然多个城市先后动作，但是带动性不强，仍有一些城市偷偷涨，或者调控也“不痛不痒”。但这次无锡动作后，也许会有一批紧跟着实施行动。

【3】

8月已过，今年剩下的4个月中，哪些城市更“危险”？更可能跟随无锡的脚步？
这个城市名单，同样可以从两个方面分析：
一个是上文提到过的高层约谈。
7月份约谈北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。
其中，北京上海在首轮调控就践行到位，现在也还锁着，没有敲打之意；长沙是“房住不炒”示范；深圳、南京、杭州、宁波，已经陆续在7月调控过，具体效果不说，动作已经有了。
那么只剩沈阳和成都。
沈阳近三月新房环比涨幅分别为1.0，0.9，0.8；二手房环比涨幅分别为1.0，0.9，0.5，有点危险。
成都，据不完全统计，前4个月就出现了6个“万人摇”楼盘，其中一个项目还出现了4万人抢780多套房源的现象。
8月份约谈名单是，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。
这六个都没有过调控大动作，很可能就是下一阶段的重点关注对象，和主动调控城市。
二个就要看房价涨幅。
今年已经出现过的几个房价TOP，分别是深圳、东莞、连云港。深圳已经调控，显示东莞房价最高那个“冰山数据”准确性有待考证，连云港纯属于去年底跌太狠了。

房价涨幅最高没有参考价值，那么就该看看房价持续上涨钉子户了。

比如，唐山、银川、呼和浩特、西宁、南宁、成都。
这其中，唐山银川刚被点名，呼和浩特近期有过动作但是力度很小，其他的都无动作。
这么一来，名单基本清晰：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州、呼和浩特、西宁、南宁。
再提一句，常州并不在统计局监测的70个大中城市范围内，这次约谈常州会不会是一个新的信号。高层的关注不再局限于个别突出的城市，而是大范围覆盖，也许，三四线城市不能“偷偷”涨了，控房价将成为全国性的行为。

最后，一个互动问题，你觉得还有哪些城市的房价应该调控呢？留言区见！

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来源：soufun2012 房天下

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