坚持“房住不炒”才是正确打开方式

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这对中国防范和化解金融风险，推进供给侧结构性改革，推动高质量的经济增长具有重要意义。

上半年，房地产金融风险不容忽视

自2016年，中国房地产市场的基调是“房住不炒”，进行供给侧改革，“稳房价、去库存、去杠杆”，建立住房长效机制。

首先， 2019年上半年房价较2018年明显上涨，房价又有上涨势头，“稳房价、稳预期”目标需进一步加强。

另据国家统计局测算，2019年6月一线城市一手住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比持平，但一手住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%；二线城市一手住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.3%，同比分别上涨11.4%和7.6%；三线城市一手住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.7%，一手住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.9%和7.9%。因此，稳房价目标应长期坚持，且应因城施策。

数据来源：中经网（下同）

图1 2017年7月-2019年6月中国房价变动趋势

图2 2017年7月-2019年6月中国商品房库存趋势

图3 2017年7月-2019年6月中国房地产开发企业土地购置趋势

其次，2019年中国房地产市场去库存效果明显，但去库存压力仍较大。

图2显示，2019年6月，商品房待售面积50162万平方米，比2017年7月减少3334万平方米，住宅待售面积23236万平方米，比2017年7月减少10945万平方米，办公楼待售面积3627万平方米，比2017年7月减少20万平方米，商业营业用房待售面积13349万平方米，比2017年7月减少2380万平方米。

图3显示，尽管2018年房地产开发企业土地购置规模大于2017年，但2019年土地购置负增长，开发企业对未来房地产市场预期较买房者更悲观，更理性。

最后，房地产企业杠杆比率仍处高位，偿债能力脆弱，债务风险仍然很大。

图4 2017年7月-2019年6月中国房地产开发企业负债状况（%）

图4显示，2017年7月-2019年6月中国房地产开发企业的资产负债率一直高于0.55，债务收入比一直高于0.25，个别月份债务收入比大于1。

可见，房地产企业债务风险受市场波动影响较大，一旦房价下跌、库存积压，销售收入下降，大量高杠杆比率的房地产企业将破产倒闭。因此，降杠杆和稳杠杆仍为防范和化解房地产金融风险的重中之重。

此外，居民的债务风险也很大。

图5显示，2017年7月至2019年6月，中国住户中长期贷款（基本上是房贷）占住户贷款比重基本稳定在61%，房贷是家庭最大债务。住房中长期贷款占住户储蓄比重由2017年7月的36%增至2019年6月的40%，偿债压力上升，家庭债务支付能力下降，流动性风险很大。因此，家庭房贷风险也应引起高度重视。

图5 2017年7月-2019年6月中国居民中长期贷款占比变动趋势（%）

房地产不是短期刺激经济的手段

一方面，房地产影响消费和投资，从而影响经济增长。

自2014年消费对中国经济增长的贡献超过了投资。而“房住不炒”主要是促进住房消费，抑制住房投资或投机，有利于中国消费结构和投资结构的升级和转变，从而促进中国高质量的经济增长。

另一方面，坚持“房住不炒”定位，有利于调整经济结构，实现经济结构“脱虚向实”，推动经济高质量增长。

目前，中国正面临中美贸易战的挑战，正处于经济转型和经济结构升级的关键时期。据统计，与房地产相关的建筑业和房地产业占GDP比重约14%，而科技服务业、教育业和信息技术业等高科技产业占GDP比重不到10%，工业等实体经济占GDP比重呈下滑趋势，经济转型和经济结构升级，推动高质量经济增长面临较大挑战。

下半年，房地产市场调控政策继续从紧

综上，中国目前“稳房价、去杠杆和去库存”的任务尚未完成，房地产金融风险仍高企，同时房地产市场预期尚未稳定，经济转型和经济结构升级举步维艰，房地产市场存在反弹风险。为防范和化解房地产金融风险，推进供给侧改革，推动高质量经济增长，2019年下半年中国房地产市场调控的基调和重点仍是防范和化解房地产金融风险，促进经济转型和经济结构升级。

因此，展望2019年下半年中国房地产市场，有以下三个基本趋势。

第一，会继续坚持“房住不炒”的定位，打击住房投机和炒房行为，大力发展租赁市场，满足居民的消费需求，促进消费升级和消费结构转变，促进经济增长。

第二，会继续坚持“稳预期、稳房价”目标，采取宏观审慎的逆周期管理。继续实施从紧的房地产市场调控政策，将房价的涨幅或跌幅控制在合理范围内，使房价回归合理水平，防范和化解房地产金融风险。

第三，会继续坚持因城施策，落实地方主体责任。房地产市场和经济增长区域差异很大。各地要正确处理好短期和长期之间关系，风险和增长之间关系，特别对实体产业缺乏以及热点城市要采取更加从紧的房地产市场调控政策，防范金融风险，促进经济结构升级。

来源：中国网 

作者：况伟大

（ 中国人民大学国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任）