影响所有人的楼市终极武器，要来了！

来源：大胡子看深圳，已获授权转载

讲之前，先搞清楚概念。

大家都在讲房产税和房地产税，大家说是说习惯了，但知道两个词之间的区别吗？

房产税是指房产持有环节的税收，它属于房地产税的范畴。

而房地产税则包括增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税，是一个综合的税收体系总称。

房地产税的改革，绝对是在搞大事情。

因为它不仅涉及楼市，它还涉及整个财税体制的深度改革。

在当下这个资产极度分化的时代，我们的财税体制的改革刻不容缓。

在这里，首先要引入两个概念：

直接税和间接税

直接税是指税负不能转嫁，由纳税人直接负担的税收。

具体例子是：人头税、所得税、遗产税、赠与税、土地使用税、房产税。

间接税是指可通过流通经营转嫁到商品或消费的税收，比如消费税、增值税、关税。

我们现在的税收体系，是间接税占大头、直接税比例极低的体系。

按照直接税改革的方向，房地产税改革的重点就应该是：

重持有、轻交易。

那应该如何在持有环节收税呢？

要回答这个问题，需要考虑四个维度：

税基、课税对象、税率、免征范围和优惠

这四个维度中，其他三个都好理解，税基大家可能会陌生一些。

税基指的是计税的价值基础。

举个例子：一套房子，它的房产税收的是交易价格的3%，那么交易价格就是这个税的税基。

解释完概念，先看看在这四个维度层面，国外的发达国家是怎么做的。

我找了四个典型国家：美国、英国、新加坡、日本

其中英美是欧美国家的典型，新加坡和日本则是亚洲国家的典型。

根据它们的房地产税征收政策，在四个维度上做了以下总结：

参考发达国家的经验，中国当下的房地产税在持有环节应该怎么改革？

首先，在课税对象的问题上，中国是土地公有制国家，房地产税保有环节不能像其他国家一样收土地的税，课税对象只能是房产。

其次，税基要怎么定？

此前，上海和重庆曾作为房产税试点的城市收取房产税，当时上海和重庆的房产税税基是房屋交易价格。

讲完技术层面，最后说说它的影响。

房地产税这一次改革，有三个预期效果：

推动直接税改革，促进社会公平；

补充地方财政税收；

稳定楼市和房价

第一个前文已经说了，重点谈谈后面两个。

在发达国家，房地产税是地方政府重要的税收来源。在美国，房地产税占地方政府税收的比例超过70%

房地产税这个税源，此前长期缺失，加上1994年后分税制改革，地方政府过半收入上收中央政府。最后导致的结果就是：

地方政府没钱、入不敷出，只能以地生财，不依赖土地财政依赖谁？

房地产税一旦开始改革，的确能改变地方政府的税源，但想要完全摆脱地方政府长期的土地财政依赖，短期看不可能！

因为多数地方政府都还有土地存量，只要还能通过垄断地位获得土地收益，地方政府就愿意继续支撑土地财政，再加上房地产税征收成本高，就更难让地方政府接纳这个“新事物”。

说白了，穷则思变。

只有能卖的土地少了，土地的收入规模降低了，地方政府的征税动力才能提升。

不过，把目光放长远一点，在中国当下人口增长速度减缓、存量房时代到来的大环境下，

房地产税改革逐步深入，土地财政渐次退出，肯定是不变的大方向。

除了增加地方政府税收，房地产税也会有稳定楼市和房价的作用。

这一点相对好理解，持有成本增加之后，会在一定程度上减少多套房产所有者的持有意愿，增加市场供应，通过供需平衡稳定房价，打击楼市过热。

从效果来看，房价稳定是最好的结果。因为如果房价因房地产税大跌，在房地产和金融深度绑定的状态下，反而容易导致系统性金融风险，重演曾经日本的悲剧。

房价维持稳定了，那租金呢？

多套持有的房产多数都是出租的，一收房产税，业主肯定会涨房租把成本转嫁给租客。

这一点说实话，很难避免，但可以在两方面进行租金调节。

一方面是市场调节。

房租是受到供求关系和实际收入水平约束的。简单说，就是房地产税可以让更多空置的房屋出租，能租的房子多了，租金肯定涨不起来；

如果租金涨得过多，租客的收入水平承受不起，也会抑制上涨幅度，房租不可能一直涨上去。

另外一方面，是政府调控。

当地政府需要更多地建设公租房提供住房供应，平抑租金；

甚至政府可以直接管控租金市场，根据当地房价或者租金情况来设定租金上限。

总而言之，任何一个改革，都不可能没有风险和问题，要想减少风险，那配套的措施就不能少。

税收，是一个国家发展繁荣的根本。

房地产税的改革，是开启整个税制改革的重要一步。

过去四十年。国家的发展的速度很快，但发展红利的分配，并不理想。

要想改变这个状况，税制改革很关键。

新冠疫情下，我们国家如何实现弯道超车，就体当下每一项改革的成果上。

提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！

往  期  推  荐：

买房指南：

70年产权到期后，房子归谁？这点你必须要知道！

给老城陪葬？当新区炮灰？5分钟搞懂买房选区原则

楼市解读：

再见了！九万一平 ！这座一线城市动真格了！宅地供应刷新多年记录！还有多个地块调整为居住用地！

捂盘惜售再现百万喝茶费！涨价不超3%调控再加码！这座城市的房价还难降温？

最严调控3年后……价量涨势重启！这个省房价已连涨10月！

广告合作转载：wx ftx6438

扫码加入北京群聊

1、加入北京购房群，群内可获取新鲜楼市动态、贴心置业指导、购房经验分享。

2、扫码添加小助手微信，发送区域即可拉你进群。

“点赞”是喜欢，“在看分享”是真爱