新一轮调控来袭，这次真不一般！学术资讯

来源：房天下

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一场自上而下的楼市调控，已经悄悄在各城市之间蔓延。
9月4日，杭州：摇号向无房家庭倾斜，收紧老人随迁，控制房票9月6日，沈阳：增值税免征年限由 2 年调整到 5 年8月30日，无锡：限制离异家庭购房套数，增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成
从深圳、东莞到杭州、无锡、沈阳...在这些“出头鸟”被敲打之后，其他楼市较热的城市，已经战战兢兢，唯恐下一个就被请去喝茶。
【1】
回顾这一轮房价上涨周期，我们会发现2016年如此重要，汹涌的热钱沿着狭窄的通道向一二三四线城市倾泻，全国暴涨。而站在2025年，我们会感慨2020年下半年才是“真调控”元年，中央吹起楼市调控的号角，要求各城市要拿出“诚意”来调控，真正想控制楼市热度和房价。 9月，将会有越来越多城市出台调控政策，这一切早已在8月的两次会议埋下了伏笔。
8月20日住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参与。这一波的楼市调控，上头的风声在收紧，风向不一般。现在到了一个不得不调控的时候，哪怕城市本身再强、供需再紧张、楼市再火爆，都要拼命把涨幅控制好。这一切都建立在我们现在所处的敏感时间点，内外部的环境不一般，国内疫情抗疫常态化、房企的扩张、居民杠杆都绷得相当紧张。
还有一个直接原因：之前政策太松了，太多城市打着“因城施策”的招牌在做戏，都是在“空调”。
【2】
如此混沌的楼市，往往就是深圳在引领市场，深圳平静下来了，全国其他城市大概率也折腾不出什么水花。
715调控之后，深圳满五唯一、750万的房子，还在暗涨。但是，不满五唯一、750万以上的房源，基本都有些降价。深圳的调控就是接下来城市调控的范本，供其他城市抄作业： 3年深户+3年社保，外地户口+5年社保，没有社保不能买房，减少房票数量增值税2改5，增加交易成本，减少短炒收紧假离婚，追溯离婚家庭3年内房产套数
以前是各城市抢人，接下来，户口+社保才有房票，在热点城市会越来越普遍，收紧房票。而增值税2改5，使二手房交易成本提高，有点变相把资金赶向新房，这也是为土拍托底，以防出现流拍。调控一二手房和调控土拍要同步进行，才能真正实现调控的效果。现在所有的调控，都是针对需求端，并没有针对供给端的加大土地供应、大幅增加人才住房。这一波打击的就是短炒，像以前那种套利破限购，快进快出的，以后统统都会被打击。现在政策的风向是鼓励房产价值投资的，而不是投机，不能过度透支。现在调控，调的就是预期，让大家意识到楼市投资没有那么暴利，需要长时间的持有周期。新房预售条件都放得很低，也是为了让开发商的资金流能够周转过来。
【3】
深圳东莞之后，大家本来认为广州会升级调控，最后却没有，广州的态度相当暧昧。我认为现在的广州还不配调控，还处于可控范围内。广州的政治觉悟非常高，基本盘很稳，优质板块在补涨。
广州胜在了盘子大、个别优质板块的上涨没有造成整个大盘的震荡，新广州人都扎堆在广州东边，而土著集结、老破旧的老城区滞涨，刚好平衡了广州的房价。所以行情还不至于像当初的深圳东莞一样，是供需紧张，任由业主叫价。这一波房价上涨，其实本应该在2019年上半年彻底冷静下来的，但2019年下半年深圳暴涨，延长了大湾区楼市的牛市。如果没有2019-2020年深圳的领涨，现在的楼市，稳得一逼。
但是深圳暴涨，改变了这一切，深圳的一枝独秀，让其他城市都产生了冒头的想法。现在把深圳杭州这些网红城市的房价预期调下去，并不容易，因为经过这一轮的房价教育，小老百姓基本已经与深圳的房产无缘了。未来能买得起深圳房子，大部分也是2020年持有深圳房子的人。有些调控就是为了表忠心，实际效果就是挠痒痒。接下来每个城市都要更加注重调控艺术，就是既不要让楼市凉了，又不能太扎眼抢房暴涨。所有的调控，能不能有实际效果，就看地方政府是不是真心想调控。
【4】
调控完城市，下一波调的就是开发商了，踩了三道红线的恒大，已经抢跑了。

而泰禾绝不是唯一一个把自己玩脱了的房企。在房地产这条巨轮上，开发商最正确的做法，可能不是产品做得有多强，拿了多少储备土地，而是在站对队，做到“政治正确”。而对于购房者，该买买，该卖卖，该置换就置换，只是你预留好现金流，要有一个长持的心理准备，楼市的玩法渐渐变了。
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来源：soufun2012 房天下

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